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鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)亚搏体育平台置地广场面积达2万余方尺,共有5层平台;其中两层是地库,全部平台单位均辟作精品店和风格各异的饮食店,广场中央可举办各项表演——时装表演、音乐会及展览等,四周设有咖啡廊、茶座、上盖盖有可透光的玻璃纤维,成为中区的高级购物娱乐场所。与之相连的告罗士打大厦楼高47层,全幢大厦可供出租面积60万方尺,其中写字楼面积46.5万方尺,其余为商铺。该大厦最大的特色是其疏格式的外墙结构,窗门深深凹入,利用大厦的结构遮阴窗门,材料则采用铝质窗框和有色玻璃,以减少室内所受热量。大厦内所有设施均采用先进电脑系统控制,包括报警、空气强度调节、供水、照明、保安及通讯系统等。公爵大厦亦与置地广场及告罗士打大厦连通,楼高47层,可提供楼宇出租面积60万方尺。两幢大厦重建后,可提供面积比原来增加79.6万方尺。〔7〕

亚搏体育平台恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度,香港地产市道畅旺,恒地盈利急升64%,李兆基眼见集团股份长期偏低,不利于在股市集资加速集团发展,遂一反传统“密底算盘”的作风,采取了连串瞩目行动。1993年9月,恒地在公布年度业绩时,大派现金红利,每股恒地获派1元红利,涉及金额高达16亿元,给股东带来意外惊喜,恒地股价当日即急升18%。不久,恒地又宣布集团资产重估,每股资产净值达42.69元,比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24.2元急升到28.7元。至该年底,恒地股价升至每股59元,短短3个月内市值急增逾600亿元,恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。70年代初,新鸿基企业的规模日渐扩大,郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基(集团)有限公司”,计划在香港上市。稍后,“三剑侠”开始分道扬镳,冯景禧早于1969年创办新鸿基证券,转而向证券业发展;李兆基则自立门户,成立恒基兆业有限公司;郭得胜则继续主持新鸿基(集团)的大局。1973年3月16日,郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆,遂改名为新鸿基地产发展有限公司。

长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资,并趁地产低潮大量购入地皮物业,先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年,长实与加拿大帝国商业银行合作,组成加拿大怡东财务公司,第一次将外资引入香港按揭市场。同年,长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行,并与汇丰银行合作重建华人行,作为集团的总部所在地。这时,长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。(2) 经济增长强劲。1985年以后,港元跟随美元贬值,带动港产品出口大幅增加,并刺激香港经济恢复强劲增长,各业繁荣。1986年至1988年香港本地生产总值平均年实质增长率超过10%,人均生产总值更从1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上,高居亚洲“四小龙”首位。经济的蓬勃发展刺激了内部消费,市民置业欲望和能力均大大提高。亚搏体育平台人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣,推动了香港地产市场从1975年开始复苏,并于1981年达到空前高潮。期间,地产发展商大规模投资兴建各类楼宇,包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼,以及工厂货仓等,地价、楼价、租金大幅攀升,楼花炒卖盛行,投机之风炽热,地产市道呈现空前的繁荣盛况。

1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。四大屋邨中,蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得,该财团向港府补地价10亿元,在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇,约提供4 100个单位,从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭脷洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将青衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭脷洲的油库用地交换,以及香港电灯集团将电厂从鸭脷洲迁往南丫岛后所得,其中,丽港城计划兴建55幢住宅楼宇,提供逾8 000个住宅单位,可容纳2.5万居民,从1990年起陆续建成。海怡半岛则计划兴建35幢住宅楼宇,提供逾10 000个住宅单位。1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。

长期以来,新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司,售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此,它极重视增加土地储备,在整个80年代,新地的土地储备从约1 340万方尺增加到3 250万方尺,1999年更达到5 060万方尺,一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投,亦非在市区收购旧楼,反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地,如马鞍山、深井、元朗等地,成本不高。80年代以后,香港市区土地几已发展殆尽,新界遂成为发展首选,其时新界新市镇已逐步开发,交通网络亦日趋完善,地价因而上升。新地由于早着先机,已持有相当理想地段,故楼宇落成后,不独景致交通理想,售价也不太昂贵,自然深受买家欢迎。恒基兆业创办初期,李兆基就有意将其在香港上市,当时有关上市条件及招股书已全部准备好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有关计划。后来,李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司,1972年在香港上市,其时实收股本仅2 532万元。1975年,李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股,控制了永泰建业42.9%股权,成为最大股东。1977年,李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股,将控制权增至70.8%。到1979年,永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元,短短4年间扩大20多倍,成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。1984年12月,中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后,终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。

恒基兆业创办初期,李兆基就有意将其在香港上市,当时有关上市条件及招股书已全部准备好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有关计划。后来,李兆基选择永泰建业实行“反收购上市”。永泰建业原是一家规模较小的地产公司,1972年在香港上市,其时实收股本仅2 532万元。1975年,李兆基以恒基兆业名下物业换取永泰建业1 900万股新股,控制了永泰建业42.9%股权,成为最大股东。1977年,李氏再以名下6个地盘换取永泰建业4 200多万股,将控制权增至70.8%。到1979年,永泰建业的市值已由初上市时的约4 000万元增至9亿元,短短4年间扩大20多倍,成为一间拥有26个发展地盘的中型地产公司。太古地产是香港地产业的后起之秀,创办于1972年,1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城,实力迅速增加,到1979年底,太古地产的市值已达18.7亿元,跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底,太古地产市值升至40.1亿元,已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时,太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺,同年租金收入1.69亿元。1984年,股市低迷,太古地产被私有化,成为太古集团旗下的全资附属公司。亚搏体育平台恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元,超过合和,比新地高出二成八,比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平,市值达35亿元。不过,由于恒隆看错地产循环走势,翌年纯利大减近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。

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